Жилища в два раза дороже, чем в предыдущем десятилетии

  1. Более высокие цены, те же возможности
  2. Мы строим для себя
  3. Заработная плата увеличилась на 2/3
  4. Кредит был вдвое дороже
  5. Движение людей и капитала
  6. Дороже, если не считать

Сегодня мы строим еще 1/3 квартир, за которые мы должны платить как минимум вдвое больше. Таким образом, вы можете подвести итог изменениям, которые произошли на польском рынке жилья с момента вступления Польши в Союз. Это было бы невозможно, если бы ипотечные кредиты стоили столько же, сколько в 2004 году.

(инфографика Dariusz Gzyszczyk / CC Аарона Хедли)

(инфографика Dariusz Gzyszczyk / CC Аарона Хедли)

(инфографика Dariusz Gzyszczyk / CC Аарона Хедли)


Польша отметила десятую годовщину вступления в Союз. В то время ситуация на отечественном рынке жилья полностью изменилась. Предположим, что семья хотела бы купить 50-метровую квартиру в центре Варшавы за 30 лет до вступления Польши в ЕС и сегодня. В 2003 году на эти цели нужно было потратить около 187 тысяч. (1 кв. М в столице Śródmieście стоит в среднем более 3,7 тыс. Зл.), А сегодня 487,6 тыс. Зл. Злотых (почти 9,8 тыс. Зл. / Кв. М).

Поэтому квартиры намного дороже, но более низкие цены на кредиты и значительное увеличение вознаграждения устраняют это изменение. Средняя процентная ставка по жилищным кредитам в 2003 году составляла, по данным Национального банка Польши, около 8,2 процента, а в первом квартале 2014 года - 5,2 процента. Основываясь на данных Центрального статистического управления по средней заработной плате, можно также оценить, что модельная семья из Варшавы в 2003 году получила «заработную плату» в размере около 4,5 тысяч. Злотых, а в 2013 году почти 7,4 тыс. злотых.

Более высокие цены, те же возможности

Как эти изменения повлияли на покупательские возможности этого модельного семейства? Ежемесячный платеж по кредиту, взятому на покупку 50-метровой квартиры в центре Варшавы в 2003 году, составил 1,4 тысячи. 2,7 тыс. Зл. И в настоящее время злотых. Однако, что крайне интересно, в результате изменения цен на недвижимость, стоимости кредитов и заработной платы, доступность жилищных кредитов в центре Варшавы не сильно изменилась. В 2003 году на рассрочку модели семье пришлось потратить 31 процент. ваша зарплата, а сегодня около 36 процентов. Результат очень похож.

Этот пример наглядно показывает баланс польского рынка жилья через 10 лет после вступления в Сообщество, видимый глазами модельной семьи. Как эти изменения выглядят в конкретных областях, важных для оценки состояния рынка жилья и, следовательно, предложения жилья, спроса на него и цен?

Мы строим для себя

С 2004 года на рынке появляется все больше и больше квартир. Это подтверждается данными GUS. В 2004 году было 108 тысяч помещений, а в 2013 году их уже было более 145 000, то есть на 34,5 процента. Больше. Если, кроме того, следует учитывать только квартиры, построенные застройщиками, то в 2004 году их было 24,2 тысячи, а в 2013 году - 56,6 тысячи, что более чем в два раза больше.

В то время кооперативы и игроки, объединенные ОГО в «другую» категорию, постепенно уменьшали свою долю в жилищном строительстве. Речь идет о муниципальном, арендном и заводском строительстве.

Все больше жилья строится застройщиками и частными лицами. Последние уже много лет вводят в эксплуатацию большинство квартир - многие поляки строят дома для себя. Это подтверждают данные Центрального статистического управления (ЦСУ), согласно которым в 2004 году общее количество квартир, отданных кооперативам, составило 8,7 процента, физических лиц - 60 процентов, застройщиков - 22,4 процента и других инвесторов - 8,9 процента. В 2013 году оно составило 2,4%, 56%, 38,9% соответственно. и 2,7 процента.

и 2,7 процента

(инфографика: Дариуш Гущик)

Заработная плата увеличилась на 2/3

Спрос на жилье в последнее десятилетие также явно усилился. Во-первых, это было связано с более легким и дешевым доступом к ипотечному финансированию, но нельзя забывать о росте заработной платы и, в ограниченной степени, о спросе со стороны иностранцев.

С точки зрения вознаграждения, GUS традиционно является важным источником данных. По его оценкам, среднее валовое вознаграждение увеличилось с 2,3 тысячи. В 2003 году до 3,7 тыс. Зл. Злотых в 2012 году. Прогресс в этой области составил более 60 процентов.

(инфографика: Дариуш Гущик)

Кредит был вдвое дороже

Однако рост заработной платы является лишь одним из факторов, которые положительно повлияли на спрос на жилье. Не менее важной причиной, безусловно, является более легкий доступ к ипотечным кредитам.

Простая мера этой доступности - процентная ставка по кредиту. НБП регулярно собирает данные по этому вопросу. Из них следует, что средняя процентная ставка по ипотечному кредиту составила 7,5% в месяц вступления в ЕС. Последние данные на эту тему получены за март 2014 года. Они показывают, что средний размер вновь выданного ипотечного кредита в польских злотых был процентным и составлял 5,3 процента.

(инфографика: Дариуш Гущик)

Конечно, следует помнить, что в день вступления в Союз и в течение следующих нескольких лет кредиты в иностранной валюте были популярны в Польше. Используя их, валютный риск был понесен, но были рассчитаны выгоды от более низких процентов. Например, в день вступления в ЕС процентная ставка по кредиту в единой валюте составляла 3 процентных пункта. ниже, чем в национальной валюте. Разница между процентными ставками в начале 2010 года между кредитами в польских злотых и швейцарских франках разительна, когда долг в швейцарской валюте составлял около 3%, а в национальной валюте - более чем в два раза.

Движение людей и капитала

Вступление в Союз оказало влияние на увеличение спроса на жилье со стороны иностранцев. Однако это не имело решающего значения для имиджа всего рынка. Данные Министерства внутренних дел показывают, что в 2004-2013 годах иностранцы купили квартиры в Польше общей площадью 1,77 млн. Кв. Если предположить, что средняя «М» составляла 50 кв. М, то за десять лет иностранцы купили 35,4 тысячи. квартиры. В то же время разработчики ввели в эксплуатацию 502,4 тысячи человек. помещения, так в 14 раз больше.

помещения, так в 14 раз больше

(инфографика: Дариуш Гущик)

На практике покупки иностранцев могли бы быть больше. Данные Министерства внутренних дел не учитывают покупку кооперативных квартир и операции с привлечением средств. Последние были особенно активны на рынке жилья во время бычьего рынка, в 2006-2008 годах.

Дороже, если не считать

Рыночная игра спроса и предложения привела к значительным изменениям цен на жилье в Польше. К сожалению, источник достоверных данных за весь период не из легких. Данные, собранные НБП или компаниями, анализирующими ситуацию на рынке недвижимости, не датируются 2003 или 2004 годами, и данные GUS публикуются со значительной задержкой.

Чтобы получить индекс цен до 2003 года, нам нужно объединить два индикатора на основе разных методологий, что является далеко идущим упрощением, и нельзя ожидать, что данные, полученные таким образом, будут полностью надежными. Однако, если мы объединим информацию из анализа CSO с индексом Home Broker и Open Finance, получится, что в год присоединения к ЕС цены на недвижимость были на 6%. ниже, чем годом ранее. В 2005 году было 20 процентов рост, который ускорился в последующие годы. После этого цены росли с еще большей динамикой, достигнув пика в 2008 году (общий рост составил 143 процента с 2003 года). После первого квартала 2014 года квартиры в два раза дороже за год до вступления (в 2003 году).

После первого квартала 2014 года квартиры в два раза дороже за год до вступления (в 2003 году)

(инфографика: Дариуш Гущик)

Однако, кроме грубости способа подготовки вышеуказанных данных, нужно, конечно, помнить, что индекс, созданный для всей страны, не является универсальной информацией. На отдельных рынках изменения цен могут быть совершенно разными. Это подтверждается данными, собранными Lion's House на основе информации о более чем 6000 человек. сделки с 2003-2013 гг. Из них следует, что за 1 кв. квартиры в центре Варшавы за год до вступления заплатили 3,7 тысячи. злотых. Спустя десятилетие средняя цена сделки составила почти 9,8 тысячи. злотых. Прогресс в этом деле составил 160 процентов.

Этот метод испытаний также не без ошибок. При этом учитывался только сегмент рынка - самый дорогой район столицы, что не должно удивлять, что цены на недвижимость растут быстрее, чем на всем рынке недвижимости.

При этом учитывался только сегмент рынка - самый дорогой район столицы, что не должно удивлять, что цены на недвижимость растут быстрее, чем на всем рынке недвижимости

(инфографика: Дариуш Гущик)

Цены на недвижимость динамично росли в последнее десятилетие. Даже после поправки на инфляцию реальный рост цен составляет 97%. за данные, собранные Lion's House для столицы Śródmieście и 84% для сводных данных Центрального статистического управления, Open Finance и Home Broker.

Бартош Турек, Львовский банк.